Menentukan harga sewa ruko yang tepat merupakan hal yang penting bagi setiap proprietor. Oleh karena itu, tidak heran banyak pemilik ruko yang mencari berbagai cara menghitung harga sewa ruko serta faktor penentu harganya.
Harga sewa yang terlalu rendah dapat menyebabkan kerugian bagi Anda, sementara harga sewa yang terlalu tinggi dapat menyulitkan untuk mencari penyewa.
Oleh karena itu, penting untuk mengetahui cara menentukan harga sewa ruko yang tepat. Dalam artikel ini, kami akan memberikan panduan lengkap untuk Anda agar dapat menentukan harga sewa yang sesuai untuk ruko Anda.
1. Bandingkan dengan Ruko Lain di Daerah yang Sama
Salah satu cara yang paling mudah untuk menentukan harga sewa ruko adalah dengan membandingkan dengan ruko lain di daerah yang sama.
Tapi ada syaratnya, fasilitas dan spesifikasi yang ditawarkan harus benar-benar mirip, istilahnya “apple to apple comparison“.
Artinya Anda harus membandingkan harga sewa dengan ruko yang memiliki kondisi yang serupa. Misalnya, bandingkan dengan ruko yang berada di wilayah yang sama dengan ruko Anda, dan juga memiliki fasilitas yang serupa.
Setelah Anda mengetahui harga ruko di wilayah tersebut, cek apakah ruko Anda memiliki kualitas yang lebih baik dari segi fasilitas dan lokasi. Jika ruko Anda memiliki kualitas yang lebih baik, Anda dapat menentukan harga sewa yang lebih tinggi dari harga sewa ruko yang dibandingkan.
Namun, jangan lupa untuk tetap menyesuaikan harga sewa dengan kondisi pasar dan lingkungan sekitar. Pastinya samakan juga perbandingan waktunya, apakah harga sewa ruko per bulan atau harga sewa ruko per tahun.
Umumnya, harga sewa ruko per tahun tentu lebih mahal, tetapi jika dibagi 12 bulan, maka jatuhnya akan lebih terjangkau.
Sumber: unsplash, ruko di sumatra
2. Pantau Harga Pasaran
Memantau harga ruko di daerah sekitarmu saja mungkin tidak cukup. Bagaimana jika ruko yang Anda sediakan memiliki fasilitas atau keistimewaan khusus yang tidak dimiliki ruko lain di sekitarmu? Jawabannya adalah pantau harga pasaran di tempat lain.
Cara menghitung harga sewa ruko yang lain bisa juga dengan menghitung biaya operasional, membandingkan dengan harga properti, dan mempertimbangkan faktor khusus. Cara tersebut akan dijelaskan setelah pembahasan mengenai memantau harga pasaran.
Memantau harga pasaran adalah salah satu cara penting dalam menentukan harga sewa ruko. Harga pasaran dapat digunakan sebagai acuan dalam menentukan harga sewa yang sesuai dengan kondisi pasar dan lingkungan sekitar.
Anda dapat melakukan riset pasar dengan mengecek harga sewa ruko yang sejenis dalam lokasi yang sama. Anda dapat mencari informasi harga sewa melalui pengalaman pribadi, atau melalui situs-situs properti.
Salah satu cara untuk melakukan riset pasar adalah dengan memantau harga pasar melalui website properti. Beberapa website properti yang bisa digunakan adalah rumah.com, rumah123.com, olx.com, dan lainnya. website ini menyediakan informasi harga sewa ruko yang sejenis dalam lokasi yang sama.
Selain cara di atas, bisa juga berkonsultasi dengan agen properti. Anda dapat berkonsultasi dengan agen properti yang berpengalaman dan berada di wilayah yang sama dengan ruko yang akan disewakan. Agen properti dapat memberikan informasi harga pasar yang akurat.
Anda juga bisa mencari informasi mengenai perkembangan pasar properti melalui group Facebook, kanal berita properti. Sementara untuk membidik pasar properti spesifik, testing the waters dengan bercengkerama di angkringan dan bercengkerama dengan pak RT bisa Anda lakukan.
Anda juga dapat memperhatikan perkembangan pasar properti secara umum, seperti tingkat permintaan, tingkat ketersediaan, dan tingkat inflasi yang berpengaruh terhadap kenaikan harga sewa rumah per tahun.
Dengan memantau harga pasaran, Anda dapat mengetahui harga sewa ruko yang sesuai dengan kondisi pasar dan lingkungan sekitar. Jadi, harga yang ditetapkan tidak akan merusak pasar maupun tidak terlalu mahal.
3. Hitung Biaya Operasional
Cara menghitung harga sewa ruko yang ketiga adalah dengan menghitung biaya operasional. Cara ini melibatkan penambahan biaya operasional untuk menentukan harga sewa. Biaya operasional merupakan biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan operasional dari suatu ruko yang akan disewakan.
Cara ini berlaku bagi penyewa yang menyewakan rukonya beserta dengan fasilitas air, listrik, dan internet. Namun, bagi penyewa yang hanya menyediakan tanah dan bangunan saja, cara ini mungkin kurang tepat.
Biaya operasional meliputi beberapa hal seperti Biaya listrik, air, internet, telepon, pemeliharaan, kebersihan, keamanan, dan administrasi.
Setelah Anda mengetahui biaya operasional yang harus dikeluarkan, Anda dapat menambahkan margin keuntungan yang diinginkan untuk menentukan harga sewa.
Misalnya, jika biaya operasional sebesar Rp 10 juta per tahun dan Anda ingin menambahkan margin keuntungan sebesar 20%, maka harga sewa yang ditetapkan adalah Rp 12 juta per tahun.
Baca Juga
Namun, jika bangunan tersebut masih baru dibeli dan baru berdiri, pertimbangan seperti harga properti juga perlu diperhatikan. Cara menghitung harga sewa tanah dan bangunan akan dijelaskan di bawah.
4. Bandingkan dengan Harga Properti
Metode Capitalization Rate adalah salah satu cara yang digunakan untuk menentukan harga sewa ruko. Dari situ, Anda juga bisa menghitung keuntungan dalam persen.
Cara ini menggunakan rasio antara pendapatan dan harga properti untuk menentukan harga sewa. Capitalization Rate (Cap Rate) dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Capitalization Rate = (Pendapatan Properti – Biaya Operasional) / Harga Properti
Pendapatan Properti adalah pendapatan yang didapat dari sewa ruko, Biaya Operasional adalah biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan operasional ruko, dan Harga Properti adalah harga beli dari ruko yang akan disewakan.
Contoh: Jika harga beli ruko sebesar Rp 1 miliar, pendapatan sewa ruko sebesar Rp 100 juta per tahun, dan biaya operasional sebesar Rp 50 juta per tahun, maka cara menghitung Cap Rate adalah:
Capitalization Rate = (Rp 100 juta – Rp 50 juta) / Rp 1 miliar = 0.05 atau 5%
Capitalization rate atau kerap disebut cap rate ini umumnya bergantung pada kegunaan gedung. untuk lebih jelasnya, simak daftar di bawah.
- Tanah Kosong (0,5% – 2%)
- Rumah Sewa (3% – 5%)
- Rumah Kos (5% – 7%)
- Ruko dan Rukan (6% – 9%)
- Apartemen (7% – 10%)
- Kios dan Toko (5% – 10%)
- Ruang Perkantoran (7% – 10%)
Nilai Cap Rate yang dihasilkan dari perhitungan di atas menunjukkan tingkat keuntungan yang diharapkan dari investasi properti, yang dapat digunakan sebagai acuan dalam menentukan harga sewa.
5. Perhitungkan Faktor Khusus
Terakhir, mungkin ada faktor khusus yang bisa membuat harga ruko yang akan Anda sewakan spesial dan menjadi incaran banyak orang atau perusahaan.
Faktor khusus ini bisa berupa lokasi strategis. Umumnya tanah di lokasi strategis memiliki potensi bisnis yang luar biasa.
Makannya, banyak orang dan perusahaan rela berebut dan bahkan membayar mahal untuk mendapatkannya. dengan demand yang tinggi ini, Anda sebagai pemilik tanah bisa menaikkan harga sewa yang sesuai.
Hal lain yang bisa membuat harga sewa naik bisa berupa izin gangguan, hingga fasilitas spesial yang Anda berikan.
Akhir Kata
Begitulah beberapa cara menghitung harga sewa ruko yang bisa Anda gunakan. Tiap ruko tentu memiliki lokasi, fasilitas, dan keunggulannya masing-masing, jadi harga sewanya tidak bisa disamaratakan. Sehingga, langkah di atas perlu dilakukan sebelum mematok harga sewa ruko.
Dalam strategi menetapkan harga sewa ruko, proprietor harus memperhatikan beberapa faktor seperti kondisi pasar, lingkungan sekitar, dan fasilitas yang tersedia. Ada beberapa metode yang dapat digunakan seperti metode comparable rent, metode biaya operasional, metode capitalization rate, metode nilai pasar.
Semua metode ini dapat digunakan sebagai acuan dalam menentukan harga sewa yang sesuai dengan kondisi pasar dan lingkungan sekitar.
Dengan demikian, Anda dapat menentukan harga sewa yang sesuai dengan kondisi pasar dan lingkungan sekitar, sekaligus menghindari kerugian dan kesulitan dalam mencari penyewa.
Semoga penjelasan di atas bisa membantumu menentukan harga ruko yang tepat. Jika ada yang kurang, sampaikan di kolom komentar, ya.
Sampai bertemu di artikel Pintarjualan berikutnya.
Kamu bisa meninggalkan komentar dan memberikan masukan melalui media sosial @pintarjualan.id di Instagram dan Tips PintarJualan di Facebook. Yuk, baca artikel menarik lainnya di pintarjuaan.id seputar Berita, Anteraja atau artikel lainnya dari Hanif Mufid. Untuk informasi lebih lanjut atau ada keperluan sesuatu silakan hubungi kami via admin@pintarjualan.id
sumber:
- 10 Tips Menentukan Harga Sewa yang Tepat – https://www.rumah.com/panduan-properti/tips-menentukan-harga-sewa%20-1447
